Право собственности в Англии и Уэльсе: понятие и классификация

Популярность Великобритании для наших соотечественников является общепризнанным фактом. Число желающих получить образование, устроиться на работу, открыть бизнес или просто приобрести недвижимость в Великобритании увеличивается с каждым годом. В то время, как процесс реализации намеченных целей для каждой категории является разным, все они непременно сталкиваются с вопросом приобретения или аренды недвижимости. Правовое регулирование сделок с недвижимостью в Англии значительно отличается от российского. Эти особенности могут иметь решающее значение при принятии решения о покупке или аренде недвижимости. В статье приведен анализ понятия, видов и отличительных характеристик прав на землю. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 205 Закона «О праве собственности» 1925 г. «земельный участок включает часть поверхности земли, подземные ископаемые и минералы, строения, или части строения, иные вещные права на материальные объекты в порядке наследования; поместья, права распределять бенефиции,  рента, иные вещные права на нематериальные объекты, сервитут; права, преимущества или прибыль, возникающие из земельного участка». Определение, приведенное в законе, имеет свои трудности восприятия для обывателя, поскольку требует профессиональных знаний в этой области права. Однако идея сравнительно проста – показать, что земля включает не только сам земельный участок с недрами и строениями, а также права пользования, владения и распоряжения, например: право прохода по соседнему участку земли (сервитут), обременение земельного участка долговым обязательством (ипотека), право контролировать целевое использование земельного участка (обязанность воздержания от совершения определенных действий). В этом и заключается первая отличительная особенность английской концепции земельного права от российской, где понятие земельного участка не включает прав на него. 

На практике указанная особенность английской концепции означает, что право собственности на землю привязано к определенному земельному участку независимо от механизма возникновения такого права. Ранее возникшие права третьих лиц на земельный участок остаются «привязанными к ней», факт смены собственника земельного участка, за некоторым исключением, никаким образом на права этих третьих лиц не влияет. Таким образом, для нового собственника может сложиться как благоприятная (право использовать соседний земельный участок с целью подстригания кроны деревьев), так и крайне затруднительная ситуация (обязанность предоставить право прохода по принадлежащему земельному участку). Во избежание трудностей, при покупке недвижимости необходимо провести детальное обследование как документов и регистрационных записей, так и самой недвижимости, проявляя при этом так называемую «достаточную осмотрительность» – понятие, которое так часто используется в английском праве.    

Великобритания верна своим традициям и область права не является исключением. Вся земля в Англии и Уэльсе принадлежит Королеве, из чего следует, что остальные могут лишь иметь право владения, пользования и распоряжения землей на определенный период времени. В зависимости от промежутка этого времени права подразделяются на две категории: фригольд и лисхолд.

Фигольд уходит корнями в средние века, когда земельные наделы даровались монархом феодалам. Фригольд включает право свободного владения, пользования и распоряжения земельным участком на протяжении периода жизни такого владельца. Как правило права на такой земельный участок либо передаются по наследству, либо переходят к наследодателям по закону в случае отсутствия завещания. В случае отсутствия завещания и наследников по закону – земельный участок переходит в распоряжение Королевы. 

Лисхолд – включает право владения, пользования и распоряжения земельным участок на протяжении определенного периода времени, будь то один день, месяц или 99 лет. Лисхолд не существует само по себе, такое право возникает, например, из договора, заключенного с владельцем фригольда, который за денежное вознаграждение предоставляет право пользования, владения и распоряжение земельным участком на определенный период времени, например, 99 лет. Указанный приобретатель лисхолда может передать свои права иному покупателю земельного участка на 98 лет (период ограничен первоначальным сроком в 99 лет) и так далее. Особенность лисхолда во многом объясняет позицию английского права, относительно которой права пользования, владения и распоряжения «привязаны» к земельному участку, а не к меняющимся владельцам. 

Собственность с ограниченным правом передачи представляет собой отголосок феодальных времен, на сегодняшний день встречается крайне редко. Собственность с ограниченным правом передачи включает право владения, пользования и распоряжения на протяжении периода жизни такого собственника и его прямых наследников. На практике такие наследники могут быть только женского или только мужского пола, последнее – наиболее распространённый случай. Один из ярких примеров собственности с ограниченным правом передачи приведен в романе Джейн Остин «Гордость и предубеждение». Мистер Беннет был вправе передать право пользования, владения и распоряжения семейным поместьем исключительно наследнику мужского пола. Ввиду отсутствия такового, после смерти главы семейства, право собственности на указанное поместье подлежало прекращению. Брак мистера Коллинза и одной из дочерей Беннет был единственно возможным вариантом для сохранения существующего права собственности, что, как известно, не произошло.  

Право пожизненного владения земельным участком – еще одна категория права собственности, которая встречается крайне редко на практике и скорее, является пережитком. Указанное право предоставляет возможность владения и пользования земельным участком на протяжении периода жизни такого владельца. При наступлении смерти указанное право переходит к первоначальному собственнику. 

Из приведенной классификации практическое значение имеют фригольд и лисхолд. Учитывая возможные многочисленные транзакции с земельными участками и позицией английского права относительно единства права и земельного участка на него, значительное внимание в последующей статье буде уделено регистрации права собственности, а именно ее особенностям и практическому значению для владельцев недвижимости.